[南开大学（本部）]20春学期（1709、1803、1809、1903、1909、2003）《房地产估价》在线作业
试卷总分:100    得分:100
第1题,路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
正确答案:


第2题,五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A、供水、排水、电力、电信
B、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
D、排水、电力、通信、热力
正确答案:


第3题,在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A、名义价格
B、实际价格
C、市场价格
D、成交价格
正确答案:


第4题,某10年前建成交付使用的建筑物,10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米,单位建筑面积的重置价格为800元/平米,建筑物残值率零,年折旧率2.5%,则该建筑物经济寿命为()年。
A、10
B、20
C、30
D、40
正确答案:


第5题,为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A、快速变现值价值
B、谨慎价值
C、在用价值
D、残余价值
正确答案:


第6题,某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A、8485
B、8536
C、10038
D、10098
正确答案:


第7题,现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
A、3475
B、4605
C、3684
D、3856
正确答案:


第8题,某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
B、4617
C、4446
D、4161
正确答案:


第9题,收益法适用的条件是房地产的()。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
正确答案:


第10题,甲乙两宗土地，甲单价为800元/O，乙单价为600元/O，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A、甲
B、乙
C、甲、乙一样
D、无法判断
正确答案:


第11题,现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A、873
B、463
C、817
D、989
正确答案:


第12题,在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据( )来选取。
A、估价假设和估价原则
B、价值类型和估价结果
C、估价程序和估价方法
D、估价目的和估价对象
正确答案:


第13题,收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A、市场交易价格
B、未来收益
C、现在收益
D、重新开发建设成本
正确答案:


第14题,某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为243.84万元。按照四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度为20m的矩形土地的总价为()万元。
A、213.36
B、170.69
C、128.02
D、121.92
正确答案:


第15题,某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A、70
B、73
C、95
D、75
正确答案:


第16题,城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A、房地产权利的设立
B、房地产权利行使
C、房地产使用管制
D、房地产相邻关系
正确答案:


第17题,房地产是指土地以及建筑物和其它相关定着物,是( )的结合体
A、实体、权益、区位
B、实物、权益、区位
C、实物、权益、位置
D、实物、权益、位置
正确答案:


第18题,在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A、0．5～2．0
B、1．5～2．0
C、0．5～1．5
D、1．0～1．5
正确答案:


第19题,收益法适用的条件是房地产的（）
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
正确答案:


第20题,某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。
A、3998元/m2
B、3898元/m2
C、4184元/m2
D、4149元/m2
正确答案:


第21题,某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A、20
B、30
C、40
D、50
正确答案:


第22题,构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A、环境因素
B、自身因素
C、经济因素
D、外部因素
正确答案:


第23题,运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A、4个以上
B、3-5个
C、5个以上
D、5-10个
正确答案:


第24题,房地产估价是评估房地产的( )。
A、成交价格
B、效用
C、价格
D、价值
正确答案:


第25题,房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A、地役权
B、建设用地使用权
C、抵押权
D、租赁权
正确答案:


第26题,某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A、2934
B、2970
C、3300
D、3630
正确答案:


第27题,假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的()的“倒算法”。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
正确答案:


第28题,某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A、2007年3月15日
B、2006年8月20日
C、签定估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的日期
正确答案:


第29题,某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A、7%
B、7.20%
C、7.50%
D、7.80%
正确答案:


第30题,房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A、实体、权益、区位
B、实物、权益、区位
C、实物、权益、位置
D、实物、权益、位置
正确答案:


第31题,运用比较法估价,房地产状况调整可以分为()调整。
A、区位状况
B、交易情况
C、实物状况
D、权益状况
正确答案:


第32题,明确估价基本事项主要包括（）
A、明确估价对象
B、明确估价内容
C、明确估价目的
D、明确估价日期
正确答案:


第33题,最高最佳使用必须同时符合的标准有（）
A、法律上许可
B、价值最大化
C、技术上可能
D、政策上允许
正确答案:


第34题,收益性房地产包括（）
A、住宅
B、加油站
C、旅馆
D、酒店
正确答案:


第35题,下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。
A、土地面积
B、土地形状
C、地形
D、土壤
正确答案:


第36题,确定估价基本事项主要包括()。
A、明确估价对象
B、明确价值时点
C、明确估价目的
D、明确价值类型
正确答案:


第37题,需要补地价的情形主要有（）
A、土地使用者土地用途
B、土地使用权届满后续期
C、土地使用者抵押划拨土地使用权
D、土地使用者转让出让土地使用权
正确答案:


第38题,下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A、实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
B、对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C、通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
D、实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
正确答案:


第39题,下列是收益性房地产的有()。
A、电影院
B、写字楼
C、商店
D、游乐场
正确答案:


第40题,收集的交易实例信息应当包括()。
A、交易对象的基本状况
B、成交日期
C、付款方式
D、交易双方基本情况
正确答案:


第41题,估价对象是在委托人指定的基础上由估价人员根据价值时点并征求委托人同意后决定的。
T、对
F、错
正确答案:


第42题,收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）
A、错误
B、正确
正确答案:


第43题,社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
A、错误
B、正确
正确答案:


第44题,功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。
T、对
F、错
正确答案:


第45题,房地产不可移动性是指无论其自然地理位置还是社会经济地位都不发生变化。
T、对
F、错
正确答案:


第46题,市场状况调整的百分率法中,市场状况调整系数应以价值时点时的价格为基准来确定。
T、对
F、错
正确答案:


第47题,在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
T、对
F、错
正确答案:


第48题,预计某宗房地产未来第一年的净收益为36万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。则该宗房地产的合理经营期限为20年。
T、对
F、错
正确答案:


第49题,某一地带有铁路,该地带如果是居住区.则铁路可能是增值因素;而如果是仓储或工业区,则铁路可能是贬值因素。
T、对
F、错
正确答案:


第50题,未出租的餐馆不能采用收益法进行估价（）
A、错误
B、正确
正确答案: