大工21秋《房地产估价》在线作业3-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.运用（ ）的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐，有可供使用的科学合理的深度指数表。

A.成本法

B.路线价法

C.假设开发法

D.长期趋势法

答案:B

2.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越小，评估出的价格会（ ）。

A.越高

B.越低

C.不变

D.难说

答案:B

3.（ ）适用于城市商业街道两侧土地的估价。

A.成本法

B.路线价法

C.假设开发法

D.长期趋势法

答案:B

4.假设开发法应用过程中首先需要（ ）。

A.调查待开发房地产的基本情况

B.选择最佳的开发利用方式

C.估计开发建设期

D.预测开发完成后的房地产价值

答案:A

5.房地产估价业务来源有三类，其中（ ）是指估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

A.主动争取

B.被动接受

C.自有自估

答案:A

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。

A.静态分析法

B.动态分析法

C.成本法

D.比较法

E.总和法

7.下列关于假设开发法的表述中，正确的是（ ）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E.假设开发法也称为剩余法

8.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（ ）。

A.政府确定并公布了征收农地区片价标准

B.估价对象位于基准地价覆盖区域

C.有完备的基准地价修正体系

D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

9.下列房地产估计活动中，适用长期趋势法的有（ ）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

10.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.划分路线价区段

E.制作价格修正率表

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。

12.假设开发法从本质上看是一种收益法，从形式上看是成本法的倒算法。

13.长期趋势法中直线趋势法适用于房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。

14.假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

15.明确估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。

16.估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的正式答复，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价结果的文件。

17.假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。

18.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。

19.假设开发法的基本公式为：待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润

20.采用折现的方式考虑资金的时间价值的假设开发法称为传统方法。