需要答案请加QQ：3230981406 微信：aopopenfd777

可做奥鹏全部院校在线作业、离线作业、毕业论文

21秋学期（1709、1803、1809、1903、1909、2003、2009、2103）《房地产估价》在线作业

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)

1.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.数额

C.比率

D.指数

答案:B

2.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境,这是由于房地产的( )特性。

A.不可移动

B.独一无二

C.相互影响

D.易受限制

答案:A

3.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。

A.3998元/m2

B.3898元/m2

C.4184元/m2

D.4149元/m2

答案:A

4.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

答案:C

5.收益法适用的条件是房地产的（）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

答案:D

6.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

7.比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。

A.0.5-1.5

B.1.0-1.5

C.0.5-2.0

D.1.5-2.0

8.( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。

A.估价假设

B.估价目的

C.价值类型

D.估价结果

9.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。

A.3475

B.4605

C.3684

D.3856

10.某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。

A.29

B.39

C.40

D.45

11.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

12.有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。

A.甲高于乙

B.甲低于乙

C.甲等于乙

D.不能确定

13.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。

A.873

B.463

C.817

D.989

14.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

15.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

16.市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。

A.类似用途

B.类似折旧程度

C.相同建筑结构

D.相同建成年代

17.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。

A.1.05

B.0.95

C.0.96

D.1.1

18.城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。

A.房地产权利的设立

B.房地产权利行使

C.房地产使用管制

D.房地产相邻关系

19.某10年前建成交付使用的建筑物,10年间维修养护状况正常。建筑面积是120平米,单位建筑面积的重置价格为800元/平米,建筑物残值率零,年折旧率2.5%,则该建筑物经济寿命为()年。

A.10

B.20

C.30

D.40

20.某房地产的土地取得成本为1500万元,建设成本为3200万元,管理费用为250万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,投资利息为200万元,则该房地产的直接成本利润率为()。

A.9.2%

B.10.6%

C.10.1%

D.9.8%

21.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可

A.3个以上

B.5个以下

C.3～5个

D.3～10个

22.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

23.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的()的“倒算法”。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

24.在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。

A.估价对象

B.估价目的

C.价值时点

D.估价内容

25.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。

A.266

B.264

C.262

D.260

26.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

27.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

28.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

29.运营费用与()之比,称为运营费用率。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.净收益

D.正常利润

30.收益法适用的条件是房地产的()。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)

31.建筑物实物因素包括（）

A.建筑规模

B.建筑结构

C.朝向

D.设施设备

32.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.外在折旧

D.经济折旧

33.运用比较法估价要对可比实例成交价格做适当的处理,根据处理的内涵不同,分为()。

A.价格分析

B.价格换算

C.价格修正

D.价格调整

34.下列属于不应承接估价业务的情形是()

A.超出本机构的业务范围

B.与本机构有利害关系

C.本机构专业能力不能胜任

D.估价业务有很大风险

35.下列关于收益性房地产价值高低的说法,正确的有()。

A.未来净收益越大，房地产的价值就越高

B.获得净收益越可靠，房地产的价值就越高

C.收益性房地产价值的高低与收益流模式无关

D.获得净收益的期限越短，房地产的价值越低

36.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。

A.给予回扣或折扣

B.提高服务质量

C.恰当的宣传

D.提升估价机构的品牌

37.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求

A.一面临街

B.两面临街

C.土地形状为矩形

D.用途为所在区段具有代表性的用途

38.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

39.引起房地产价格上升的原因主要有（）

A.对房地产本身进行投资改良

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.外部经济

40.下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。

A.土地面积

B.土地形状

C.地形

D.土壤

三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)

41.在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。

42.根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。

43.某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）

44.成本法测算出来的价值称为积算价值（）

45.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）

46.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）

47.有租约限制的房地产,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金,租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

48.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）

49.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）

50.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）