可做奥鹏院校所有作业，毕业论文，咨询请添加QQ：3230981406 微信：aopopenfd777
19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线作业-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)
1.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。
A.4184元/m2
B.4149元/m2
C.3998元/m2
D.3898元/m2
答案:C
2.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A.经济折旧
B.物质折旧
C.外部性折旧
D.功能折旧
答案:D
3.某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.58.79
B.58.21
C.57.62
D.57.21
答案:B
4.某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
答案:D
5.合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A.估价机构
B.估价对象
C.估价委托人
D.估价人员
答案:B
6.市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A.类似用途
B.类似折旧程度
C.相同建筑结构
D.相同建成年代
7.运营费用与()之比,称为运营费用率。
A.潜在毛收入
B.正常利润
C.有效毛收入
D.净收益
8.甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。
A.甲、乙一样
B.甲
C.无法判断
D.乙
9.甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A.甲土地
B.甲、乙都一样
C.乙土地
D.不能确定
10.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A.989
B.873
C.817
D.463
11.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A.甲、乙一样
B.甲
C.无法判断
D.乙
12.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A.176.6
B.183.5
C.178.4
D.180
13.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
14.收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A.重新开发建设成本
B.现在收益
C.未来收益
D.市场交易价格
15.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A.直线趋势法
B.指数曲线趋势法
C.平均增减量法
D.二次抛物线趋势法
16.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.用途多样
B.供给有限
C.价值量大
D.不可移动
17.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A.经济折旧
B.物质折旧
C.外部性折旧
D.功能折旧
18.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A.签定估价委托合同之日
B.估价人员与委托人商定的日期
C.2007年3月15日
D.2006年8月20日
19.针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。
A.8.40%
B.7.90%
C.11.90%
D.10.10%
20.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A.商业性质
B.出租性质
C.价格有明显季节波动
D.价格无明显季节波动
21.价值时点不是随意确定的,而应根据( )来确定。
A.委托人
B.估价目的
C.估价机构
D.估价师
22.城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A.房地产相邻关系
B.房地产权利行使
C.房地产权利的设立
D.房地产使用管制
23.路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。
A.工业
B.居住
C.娱乐
D.商业
24.有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
A.900
B.810
C.450
D.1350
25.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A.9808
B.9673
C.9349
D.9220
26.下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。
A.建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
B.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
C.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
D.建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
27.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A.3630
B.3300
C.2970
D.2934
28.预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.500
B.400
C.340
D.220
29.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
A.4605
B.3856
C.3684
D.3475
30.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A.四种或四种以上
B.两种或两种以上
C.三种或三种以上
D.一种或一种以上
二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)
31.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()
A.按权共有
B.按份共有
C.共同共有
D.共享共有
32.在合法产权方面，应以（）为依据
A.权属档案的记载
B.房地产权属证书
C.委托人提供的书面证明
D.其他合法证件
33.累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于安全利率加上()减去投资带来的优惠率。
A.缺乏流动性补偿率
B.管理负担补偿率
C.投资风险补偿率
D.投资利润补偿
34.需要补地价的情形主要有（）
A.土地使用者转让出让土地使用权
B.土地使用者抵押划拨土地使用权
C.土地使用者土地用途
D.土地使用权届满后续期
35.重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。
A.建筑物建造完成时
B.建筑物全新状况下
C.客观
D.价值时点时
36.引起房地产价格上升的原因主要有（）
A.需求增加导致稀缺性增加
B.通货膨胀
C.对房地产本身进行投资改良
D.外部经济
37.在现金流量折线法（）不独立显现出来
A.销售税费
B.投资利息
C.开发成本
D.开发利润
38.假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来
A.销售税费
B.投资利息
C.开发成本
D.开发利润
39.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。
A.权益
B.实物
C.区位
D.价值
40.最高最佳利用具体包括()几个方面。
A.最佳规模
B.最佳用途
C.最佳环境
D.最佳档次
三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)
41.对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
42.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
43.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。（）
44.成本法测算出来的价值称为积算价值（）
45.在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。
46.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（）
47.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）
48.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
49.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
50.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
